Erbpachtimmobilien – auf fremdem Grundstück in den eigenen vier Wänden wohnen

Erbbaurechtsgrundstücke dürften branchenfremden Laien weitgehend unbekannt sein: Kein Wunder, handelt es sich doch nur bei einem sehr geringen Teil der Immobilien in Nordrhein-Westfalen und in ganz Deutschland um Erbpachtimmobilien. Diese Sonderform des Immobilienmarktes sieht eine Trennung zwischen Grundstücks- und Immobilieneigentümer vor. Letzterer wohnt also quasi auf "fremdem" Grund und Boden.

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In der Bundesrepublik Deutschland sind nur etwa 5 % der Wohngebäude im Erbbaurecht vergeben. Dies liegt zum einen an der begrenzten Verfügbarkeit solcher Grundstücke, zum anderen aber auch an der rechtlichen Konstruktion des Erbbaurechts. Wer eine Erbbaurechtsimmobilie kauft, erwirbt damit zwar eine eigene Immobilie, nutzt das Grundstück aber nur als Erbpächter – für die Nutzung des Grundstücks wird also laufend ein Pachtzins an den Verpächter gezahlt. Verpächter solcher Grundstücke sind häufig z. B. Kirchen, Stiftungen, gemeinnützige Einrichtungen oder Privatpersonen. 

Diese Konstrukte sind auch deshalb so komplex, weil Erbbaurechtsverträge in der Regel nicht flexibel oder nur für wenige Jahre, sondern typischerweise für viele Jahrzehnte abgeschlossen werden – üblich sind Laufzeiten zwischen 50 und 99 Jahren. Während dieser Zeit bleibt das Grundstück uneingeschränkter Besitz des Erbbauberechtigten, jedoch ist an den Erbbaurechtsgeber laufend ein Erbbauzins zu den vereinbarten Konditionen zu entrichten. Die Höhe des Pachtzinses kann stark variieren – ein typischer Richtwert liegt beispielsweise bei ca. 4 % des aktuellen Grundstückswertes. Zusätzlich muss der Pächter die grundstücksbezogenen Kosten wie Grundsteuer, Erschließungskosten oder Grunderwerbsteuer tragen.

Eine weitere Besonderheit: In der Regel geht die Immobilie nach Ablauf des jahrzehntelangen Pachtvertrages an den Verpächter über. Der bisherige Pächter wird dafür entschädigt, als Faustregel gelten hier etwa 66 % des aktuellen Sachwertes der Immobilie. Alternativ wird häufig auch eine Verlängerung des Pachtvertrages oder eine komplette Neugestaltung der Vertragskonditionen angestrebt.

Worauf müssen Verkäufer von Erbpachtimmobilien achten?

Schauen wir uns zunächst die rechtlichen und vertraglichen Rahmenbedingungen an. Diese betreffen z. B. die Restlaufzeit, den Erbbauzins und eventuelle Nutzungsbeschränkungen. Darüber hinaus ist der Verkäufer, wie eingangs erwähnt, zwar Eigentümer der Immobilie, nicht aber des Grundstücks – daher ist auch die Zustimmung des Verpächters für den Verkauf erforderlich. Interessenten, die ein Erbbaurechtsgrundstück erwerben wollen, sollten jedoch genau über die vertraglichen Verpflichtungen informiert werden, die sie als Erbbauberechtigte für das Grundstück eingehen. 

Die Komplexität von Erbbaurechtsgrundstücken erfordert auch aus Gründen der Rechtssicherheit eine professionelle Begleitung durch einen Makler – nicht zuletzt deshalb, weil durch die Verpachtung automatisch mehr Parteien an der Transaktion beteiligt sind, als dies bei einem klassischen Immobilienverkauf mit eigenem Grundstück der Fall wäre. 

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